调查｜产权复杂+付费抵触，物业服务进老旧小区如何破冰？

日前，《2025年(nián)北京市住房发展年度计划》发布。在2025年，北京市将实施500个老旧小区综合整治(zhěngzhì)，并(bìng)推动物业服务覆盖300个老旧小区。

在此前的老旧小区(xiǎoqū)改造中，“完善物业管理工作”也多次被提及。那么(nàme)，已经完成改造的老旧小区，物业是什么样？引进物业顺利吗？难点(nándiǎn)在哪？

想省钱？引入“经济(jīngjì)适用”小院物业

长椿街西社区(shèqū)8、9号楼(hàolóu)，自成一个小院，据公开报道，这里属于无物业老旧小区。

记者(jìzhě)到访时，发现院门上有两行大字“北京城建集团银地物业(wùyè)公司长椿街管理小区”。居民说(shuō)：“有物业，就是不在这儿办公，有什么事给他们打电话。”

小院内的公示牌和单元门上，还出现了另两家(liǎngjiā)物业公司(wùyègōngsī)的名字，并且留有两个不同的电话。查询得知，两家公司存在从属关系。记者拨打了其中一个电话，对方称已不在该小区(xiǎoqū)服务。拨打另一个电话，对方称还在该小区服务，有问题可以报修，“公区维护目前没有收物业费，自有部分如果需要维修，我们这边(zhèbiān)有明码标价(míngmǎbiāojià)。”

小院整体环境尚可，与周边其他开放小区相比，自成一体，整洁不少。居民告诉记者(jìzhě)，小院邻里原先都是一个单位(dānwèi)的。“物业有，但是和商品房小区不一样，不收费，服务属于‘经济(jīngjì)适用型’。”居民们对物业服务要求也不高，保持基本卫生即可。“绿化(lǜhuà)？本身(běnshēn)院里也没什么绿化。”

居民介绍，小区属于非经移交项目——国企改革中剥离非经营性资产(zīchǎn)的重要举措。北京市非经资产移交工作采取产权(chǎnquán)单位和政府双向(shuāngxiàng)补贴，每平方米能拿到补贴350元。

小院在2016年进行了外墙等(děng)硬件改造，为改善服务水平(shuǐpíng)，又成立了居民自治委员会。《长西社区8、9号楼居民自治公约》《长西社区8、9号楼自治委员会工作职责》等也(yě)被张贴在小院各个角落。

居民说：“有什么问题(wèntí)、矛盾，可以通过自治委员会解决。本身也(yě)都是一个单位的同事，好商量。”

记者发现，在历年的(de)北京市老旧(lǎojiù)小区综合整治工作方案中，都会提到物业服务和管理。2023年的《北京市住房和城乡建设委员会关于在老旧小区改造中进一步完善(wánshàn)物业管理工作的意见》，提及市场化物业、业主自行服务、单位自管、街道社区应急服务等四种(sìzhǒng)管理模式。

北京市很多老旧小区，产权构成复杂，改造之后的(de)物业引入也(yě)涉及很多问题。其中最核心的问题有两个：一是居民普遍对(duì)物业服务没概念；二是对“付费购买服务”不习惯。

没概念？先免费服务让居民尝鲜(chángxiān)

海淀区万寿路(wànshòulù)12号院是一个30多年的(de)老旧小区(xiǎoqū)，虽然只有3栋楼226户居民，却分属3个产权单位，且产权单位情况复杂。多年来，一直处于“失管”状态。

通州区玉桥街道葛布店北里小区（以下简称“葛北小区”），建成于20世纪90年代，是典型的房改房老旧小区。葛北社区(shèqū)书记付晓雷坦言，老旧小区居民已经习惯于产权单位、社区街道托底，对物业服务没有(yǒu)(méiyǒu)概念，甚至没有期待。有居民认为，物业就是收钱，不(bù)干事。

这两个小区，分别在2017年和2019年迎来改造(gǎizào)，并借改造良机，成功引入物业服务。两个小区的做法异曲同工，都是邀请(yāoqǐng)物业先免费提供服务，让居民(jūmín)免费尝尝鲜。

2019年底，兴华物业(wùyè)和旧改(gǎi)施工单位，同步进场葛北小区(xiǎoqū)。兴华物业葛北项目主任周建军说，兴华物业属于通州区属国企，与小区产权单位，同属通州区房地产开发有限责任(yǒuxiànzérèn)公司。“我们就想把这个小区当一个典型来做。”从2019年底到2021年10月旧改竣工，兴华物业在葛北小区，免费服务了(le)近两年。这期间，居民们看见自行车(zìxíngchē)停车棚翻新了、大门口(dàménkǒu)保安上岗了、照明灯光更亮堂了，开始渐渐对物业服务有了概念。

“确实比以前强多了(le)。”遛弯的刘大爷，指着平整的路面说：“以前啊，一下雨就(jiù)容易积水，都不知道找(zhǎo)谁处理。现在，知道找物业了。”

万寿路社区书记常洁介绍，为了维护旧改后的成果，让小区有人管起来，从2021年6月开始，万寿路12号院(hàoyuàn)由(yóu)属地政府聘请银达物业(wùyè)对小区进行为期3年的免费兜底服务，负责小区公共区域保洁、垃圾清运等基础(jīchǔ)工作。兜底服务期间，虽然精力有限，无法提供各类精细化服务，但银达物业也做了一些让居民能“看得见(kàndéjiàn)”的工作。除了(chúle)小区环境卫生改善(gǎishàn)之外，2023年，在社区的牵头支持下，物业接手了小区的停车管理工作，规范了小区内多年的停车乱象。

但到2024年5月，兜底物业到期之后，小区再次面临(miànlín)着“无人管”的(de)困境。为了避免小区又“失管”，社区(shèqū)做了大量工作，包括申请经费，继续改善小区基础条件。同时，召开8次专题居民议事会，连续一周，由社工3轮入户，挨家挨户让(ràng)居民参与投票，并由社区牵头，特意为此成立了物管会(wùguǎnhuì)。最终，通过合法合规的流程，有一半以上的居民同意由原来(yuánlái)的银达物业继续进行服务，并授权(shòuquán)物管会与物业签订试运行合同。

不习惯？用(yòng)服务换居民缴费意愿

2022年1月，兴华物业在葛北小区张贴收费通知，2022年起按83折优惠价（1元(yuán)/平方米(píngfāngmǐ)/月）收费；2024年起按照合同约定开始(kāishǐ)足额（1.2元/平方米/月）收费。

但周建军知道，在常年(chángnián)没有物业的(de)老旧小区，收物业费并不容易。“只能以服务带动收费意愿。”

付晓雷曾经(céngjīng)遇到一个冒雨出门购置水龙头的居民，问起来：“为什么不找(zhǎo)物业(wùyè)？”居民回答：“嗐，这不没交物业费嘛。”付晓雷说：“两码事，该找物业找物业，服务满意了，回头把物业费补上(shàng)。”居民连连点头，找物业把水龙头安装妥当。

有家住一楼的阿姨找到周(zhōu)建军，反映窗台下的空调护栏(hùlán)，被机动车撞了(le)。“得，我给您想办法去。”周建军去小区北侧的停车场，找到一根废弃的限位器，装在空调护栏前。阿姨很满意，周建军见缝插针：“您可该交物业费(wùyèfèi)了啊。”阿姨背着胸脯保证：“一分(yīfēn)不会少。”没过多久，阿姨到物业补缴物业费。

2023年，小区第一次征收物业费。收费率大约50%。“如果单独(dāndú)小区自负盈亏，肯定不行。但是作为通州区(tōngzhōuqū)的国企，有这个担当，从各个项目之间寻求平衡。”周建军说(shuō)，今年的物业费收费率预计(yùjì)能达到67%。

“想要居民接受一家物业，居民最看重的，当然是物业做了什么。”常洁记得(jìde)，一晚，万寿路(wànshòulù)12号院1号居民楼的供水管突然爆裂。“1号楼还没进行上下水改造，按理说，紧急抢修(qiǎngxiū)应该是产权单位的责任(zérèn)。但居民打给物业之后，很快就有师傅(shīfù)上门给应急(yìngjí)抢修了。”一系列工作，让小区居民30多年来，第一次尝到了“有人管”的“甜头”。

2024年10月(yuè)至12月，银达物业(wùyè)入驻小区进行试运行，实行的也是“先服务、后付费”模式。物业经理孔先生(kǒngxiānshēng)说，在(zài)试运行的第一个月，物业就对小区进行了(le)一次彻底的“开荒(kāihuāng)式清洁”，更换维护小区内照明(zhàomíng)等公共设施、进行应急抢修、严格门卫值守、制作分类停车证细化停车管理……一项项合同里规定的物业工作也逐步开展。物业的各项工作，居民看在了眼里。在之后的3个月内，居民物业费的收缴比例达到了50%。

现在的万寿路12号院，机动车停放在规范施划的停车位中、小区内道路平坦、居民楼内干净整洁、垃圾桶站有人随时清理……“现在我们(wǒmen)小区可(kě)有人管(guǎn)了，小区面貌，那简直是焕然一新！”说起引进物业后小区里的各种(gèzhǒng)变化，老住户侯先生赞不绝口。

2024年(nián)，玉桥街道开展物业(wùyè)管理“试验田”工作，在多层小区物业服务综合评定中，葛北物业得分第一。街道物业专班车冠宇说，葛北小区在街道赋能、社区支持下，物业服务持续提升，稳定在较好(hǎo)水平，成为老旧小区物业管理(wùyèguǎnlǐ)的典范。

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来源：北京日报(běijīngrìbào)客户端